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機(jī)械社區(qū)

標(biāo)題: 關(guān)于買房的思考 [打印本頁]

作者: 張麻子 時間: 2017-2-11 09:57
標(biāo)題: 關(guān)于買房的思考

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春節(jié)前,，日本最大的公寓樓建設(shè)公司“長谷工”的執(zhí)行董事大門先生請我吃飯,，吃意大利料理。他帶我去的那一家意大利餐廳在東京都的麻布,。

麻布位于六本木的邊上,，是東京一個有名的高級住宅區(qū),。這一個住宅區(qū)有兩大特點：一是外國的大使館多，中國駐日本大使館就在那里,。二是高級公寓樓多,。

麻布的高級公寓樓都有一個特點，就是樓層都是5層以下,，隱隱約約地掩映在綠樹叢中,。大門先生說，日本所謂的高級公寓樓,，有幾個基本特征：一是樓層不高,，一棟樓里就十幾戶,，最多也就30來戶人家。二是必須是在市中心,，但是不是在市中心的繁華街區(qū)或者商業(yè)區(qū),，而是在寧靜的住宅區(qū)。三是外觀并不豪華,，但是室內(nèi)裝修絕對頂級,。

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（在麻布，這樣低層的高級公寓時�,？捎�,。）

我問他一個問題：“這些高級公寓樓的主人都是哪些人？”大門先生告訴我,，首先是成功的企業(yè)家,，其次是高級商務(wù)人員，在其次是演藝界明星,，最后是外國人的企業(yè)高管,。但是，他也告訴我,，高級公寓樓基本上是出租房為主,，很少有普通的住家。原因是租金收益很好,，一個月多則200萬日元,，少則60萬日元，按人民幣計算的話,，每月房租就是3萬6000元到12萬元之間,。

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在東京首都圈，上下班坐輕軌地鐵一個小時,，是一個很正常的時間,，或者說是標(biāo)準(zhǔn)的上下班所需要的時間。從東京市中心坐輕軌地鐵1個小時,，可以到達(dá)哪里,？可以到達(dá)神奈川縣的橫濱市、埼玉縣的埼玉市,，千葉縣的船橋市,。換成上海的概念的話，可以到達(dá)江蘇的蘇州,、昆山,，浙江的嘉興和上海郊外的青浦、松江。也就是說,，600萬白領(lǐng)們每天都是從這些地方離開家到東京市中心來上班的,。

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東京首都圈的白領(lǐng)們買第一套房子，平均年齡是在35歲,，而在中國是27歲,。東京人從22歲大學(xué)畢業(yè)，在30歲結(jié)婚,，生下孩子要上幼兒園了,，不少人才感覺到自己需要有一個真正意義上的家,，于是考慮買房子,。

在距離東京市中心一個小時車程的東京衛(wèi)星城市，一套3室一廳的精裝修公寓樓,，實用面積100平米（按照中國建筑面積算的話,，是130平米），售價一般在3500萬日元之間,，大約是200萬元人民幣左右,。因為日本年輕人結(jié)婚沒有向父母要婚房的習(xí)慣，因此,，要買這一套房子,，一般是首付20%，其余的20年分期付款,。也就是在55歲,，自己退休前，把最后的房貸還完,。這是日本人買房子的普通的套路,。

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日本的一個白領(lǐng)在其一生中，經(jīng)常面臨的一個問題,，是工作的調(diào)動,。三年一換崗，是日本大企業(yè)的普通做法,。因此,，作為企業(yè)戰(zhàn)士，常常會被派往地方工廠或者海外分公司去工作,，甚至中央機(jī)關(guān)的干部也會被派往地方城市的政府中去擔(dān)任不需要經(jīng)過選舉就可以任職的職位,，接受基層工作的鍛煉。因此移動性很大,，有的時候,，一家人舉家前往，有的是企業(yè)戰(zhàn)士一個人前往，一個人去外地工作,，日語中有一個專用的名詞,，叫“單身赴任”。

一旦單身赴任,，妻子和孩子就變成了留守婦女與兒童,，就要守家。有的人因此感覺到,，如果不買這一套房子的話,，就沒有住房的負(fù)擔(dān)，一家人跟隨丈夫走到哪里就可以在那里安家,。譬如來到中國工作,，無論是在上海還是北京，租房子居住,，房租還可以申請公司補(bǔ)貼,，幾乎可以白住。

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大門先生所在的公司“長谷工”是日本最大的一家專門開發(fā)建設(shè)公寓樓的公司,，他說日本社會最近出現(xiàn)了一個新動向,，那就是買房的人越來越少，租房子的人越來越多,。

東京大學(xué)生生活協(xié)會的調(diào)查數(shù)據(jù)稱,，東京年輕人結(jié)婚，85%的人是租房子結(jié)婚,，還有10%的人是住在父母家里或者單位宿舍里結(jié)婚,，真正買房子結(jié)婚的比例只有5%。出現(xiàn)這一種情況的原因,，第一是年輕人沒錢買房子,，第二是日本沒有父母親掏錢給孩子買婚房的習(xí)慣，必須自力更生,。第三,，丈母娘也沒有一定要女婿買房子才允許嫁女兒的要求，不存在“丈母娘經(jīng)濟(jì)”,。

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年輕人買不起房子,，最大原因是因為沒有錢，這可以理解,。但是過了30歲,，或者人到中年，還不買房子,，這在中國就有點奇怪,。

那么,，日本社會為什么會出現(xiàn)買房的人越來越少，租房的人越來越多呢,？最大的原因,，是日本人開始考慮自己的居住環(huán)境必須符合自己生活形態(tài)的變化而變化，尋求居住環(huán)境的絕對合理性,。

譬如說,，孩子很小的時候，家要安在學(xué)校的附近,，便于接送孩子,，也方便孩子上學(xué)。同時,，有兩個孩子的話,，必須要有三室一廳的空間。但是,，當(dāng)孩子長大,，考上大學(xué),，離開家獨立,，或者結(jié)婚之后，家里就剩下2個父母兩人,，這時候,，三室一廳的房子就顯得太空空蕩蕩，而且每年的房產(chǎn)稅也要多交,。年紀(jì)大了,，不再希望自己的家還在學(xué)校的邊上，希望離超市近一些,，希望離輕軌地鐵車站近一些,，希望離醫(yī)院近一些。這時候,，就要考慮搬家,，但是買新房將要動用養(yǎng)老錢，而且舊房子已經(jīng)不值錢,，賣不出高價,。因此，以前自己買下的房子于是就變成一種負(fù)擔(dān),。

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如果租房子住的話,，孩子上學(xué)時，房子可以租在學(xué)校的邊上,，孩子長大后,，房子可以租在離公司近一點的地方,，減少上下班的體力消耗。等孩子上大學(xué)結(jié)婚離家后,，房子可以租的小一點,，省下一些房租。等自己年紀(jì)大時,，就可以租到離醫(yī)院離超市近一點的地方,，便于自己看病和買菜。這一種根據(jù)生活形態(tài)變化而變化的租房生活,，越來越多地被日本人所接受,，因此日本的房地產(chǎn)市場，租房市場好過買房市場,。

也有人會說,，租房子雖好，但是,，如果每月支付租金,，支付到最后，房子還不是屬于你的,。但是如果買房的話,，每月還貸，還到最后,，這房子就變成自己的了,。這話沒有錯。

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但是,，有不少日本人是這樣認(rèn)為的：我租房子生活,，雖然支付的房租和每月還貸的金額差不多，但是,，我不需要另外承擔(dān)房產(chǎn)稅,，同時設(shè)備壞了也不需要我自己掏錢去買，通知一下房東就會過來給你修好,。有錢時,，我房子租的好一點，沒錢時,，我房子租的差一點,，人生有許多難以預(yù)測的變故，譬如離婚,、譬如失業(yè),，如果是自己租房的話，這一筆張可以變得清清爽爽,，但是如果是自己買房的話,，夫妻之間的財產(chǎn)分割,，失業(yè)后付不起房貸等等的問題就會迎面而來。

更為重要的是,，日本有一個“財產(chǎn)贈與稅”和“遺產(chǎn)繼承稅”,，父母親要把自己的房子轉(zhuǎn)讓給孩子，或者過世后,，父母親的房子需要孩子來繼承,，都要支付“財產(chǎn)贈與稅”或者“遺產(chǎn)繼承稅”，最高稅額是40%,，等于是將近一半的房子錢需要交給政府,。當(dāng)孩子付不出這一筆錢時，那也等于是父母親給孩子一個很大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),，反而給孩子添了麻煩,。在日本空房率日益增大的背景下，老房子不一定,，說賣就賣得出去,。

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正因為日本一直有一種租房的市場，因此在日本,，尤其是像東京,、大阪、福岡等這樣的大都市,，許多的公寓樓從設(shè)計階段開始,，就是確定是出租的不是出售的。日本的租房市場是十分的成熟,，而且很有規(guī)矩：譬如房東希望你是長期租用，不會出現(xiàn)中國那一種突然要把房子賣了把房客趕走的事情,。第二,，可以租用的房子遍布城市的各個角落，可以根據(jù)自己的需求選擇不同地段不同價位的房子,。第三,，房型從單身公寓到家族公寓，應(yīng)有盡有,，而且每一套房子不管新舊,，廚房、衛(wèi)生間,、洗浴間是一應(yīng)齊全,，生活十分便利。

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現(xiàn)在中國社會的情況與日本社會相差甚遠(yuǎn),，在中國,，沒房子就沒有財產(chǎn)也就沒有地位,。但是，有房子的負(fù)面問題,，也會逐漸凸顯出來,。我這幾天回浙江老家陪伴爸媽過年，家里是一棟三層樓的房子,，如今只有2個老人在住,。

前幾年經(jīng)濟(jì)好的時候，外地民工多,，或者舊城改造,，拆遷戶多的時候，房子還能租出去,，現(xiàn)在民工也少了,，舊城改造難度也越來越大，所以,，租房子的人也是越來越少,。突然發(fā)現(xiàn)，有太多的房子也是一個負(fù)擔(dān),，如果拋棄就有的觀念,，日本人那一種租房生活也不失為一種理性的選擇。

轉(zhuǎn)自“這才是日本”

作者: pokerkings 時間: 2017-2-11 10:06
被房價困死的一代

作者: 老鷹 時間: 2017-2-11 10:09
其實,，機(jī)械工程師也是流動性很大的一個職業(yè),，離開一個企業(yè)，離開一個城市都是家常便飯,。按照這個邏輯來說,，早早買房確實不合算，也不自由,。到了35-40歲穩(wěn)定下來再買房比較合適,。如果在一線城市就一直租房也無所謂，干到40多歲回老家養(yǎng)老,。

作者: 所羅門_x 時間: 2017-2-11 10:37
文化不同造就生活理念的不同,。無解！

作者: 旗桿ah 時間: 2017-2-11 10:57
國內(nèi)是行不通的,，一是房價漲,，房東也跟著漲房租，你不漲就趕你走,，房客是不受保護(hù)的,；二是房子直接和戶口掛鉤，戶口和孩子讀書還有自身福利掛鉤,，沒房子就沒戶口,，孩子連上學(xué)都是個問題,；三是，自己想著攢錢買房,，事實就是你現(xiàn)在不買,，過一兩個月你攢下來的錢跟房價漲幅比起來幾乎就可以忽略不計。不是年輕人想買房,，是年輕人不得不買房,。
想改革涉及到利益的人太多，我們這種窮打工的是不被考慮的,，頂多給點甜頭,，讓我們少說話就可以了。

作者: 張麻子 時間: 2017-2-11 12:44

旗桿ah 發(fā)表于 2017-2-11 10:57. I, v4 f4 d8 s5 V! }
國內(nèi)是行不通的,，一是房價漲,，房東也跟著漲房租，你不漲就趕你走,，房客是不受保護(hù)的,；二是房子直接和戶口掛 ...

這個分析很有道理

作者: 韓正州 時間: 2017-2-11 14:24
講的太好了，也讓我對日本社會了解了點,，謝謝

作者: 一重科技 時間: 2017-2-11 15:19

pokerkings 發(fā)表于 2017-2-11 10:06
# {4 R8 {" }* A- L& F- C1 Y: V被房價困死的一代

哎,，我們這代人已經(jīng)毀了……

作者: 余罪HN 時間: 2017-2-11 16:39
說簡單一些。,。,。沒錢就沒有對象。,。,。。尤其在中國二三線城市,。,。。我這馬上結(jié)婚了,，還是答應(yīng)結(jié)婚之前買房子。,。,。真不想買，父母贊一輩子的錢,。,。。,。和強(qiáng)盜差不多,，但是,，父母還一直催著買房

作者: 大魏1983 時間: 2017-2-11 17:30

旗桿ah 發(fā)表于 2017-2-11 10:57) ^! t' U9 y% ^6 E- f4 [! _- l4 C
國內(nèi)是行不通的，一是房價漲,，房東也跟著漲房租,，你不漲就趕你走，房客是不受保護(hù)的,；二是房子直接和戶口掛 ...

確實如此,！

作者: 韓寒11 時間: 2017-2-11 21:03
日本的房價也是很貴啊，買房子對年輕人也是一種奢望,，國內(nèi)的房價也不便宜啊

作者: 魍者歸來 時間: 2017-2-12 20:55

法律法規(guī)缺乏對房客的保護(hù),，房客在租住房中缺少【家】的真實感。
社會誠信的整體欠缺,，房客毀裝修不是個例而是普遍,，因此房東也不愿意投錢在租房的內(nèi)部裝修上。
戶籍制度對應(yīng)住房并與教育,、醫(yī)療掛鉤,，進(jìn)而導(dǎo)致國人不得不做房東。
來自家庭和婚姻的傳統(tǒng)觀念也強(qiáng)制消滅了年輕人的租房熱情,。
社會地位和群眾視野帶來的購房壓力,。
帶有政府及大型企業(yè)背景的公寓嚴(yán)重不足。8 v. \4 W ?6 S# Q" J5 U# z3 b

作者: 我就是我212 時間: 2017-2-14 10:53
講的不錯,，但是子女教育是個問題?

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