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機械社區(qū)

標題: 公司遇拆遷,，選擇：倒地皮還是更新設(shè)備,？ [打印本頁]
作者: nahyo    時間: 2008-3-11 13:20
標題: 公司遇拆遷,，選擇：倒地皮還是更新設(shè)備？
小型機械企業(yè),，有成熟的產(chǎn)品,，并且隨著市場發(fā)展不斷有新產(chǎn)品加入。眼下正好是原廠址拆遷（租用廠房）,，于是準備搬遷,。
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1、如果在城區(qū)邊緣繼續(xù)租用廠房,，年租金6萬,，計劃更新一些老舊設(shè)備，并且購入一輛20萬左右的商務(wù)車,。
" V/ i/ y& l. v4 n+ o  f9 n2,、如果在該地購買1600平米的廠房，估計價格為230萬,，首付100萬左右,，其余貸款或借款。設(shè)備更新暫時擱置,，只能買入2,、3萬的小面包。& `$ m: f" D' L5 c

# Y  h' i" K# s0 P1 `" h現(xiàn)在工廠的年產(chǎn)值150萬左右,，收益率15％－20％,，購買廠房的話，其升值預(yù)期大大超過生產(chǎn)收益率,，但是存在融資方面的問題：現(xiàn)在土地政策和貨幣政策都不明朗,，把公司投資重心側(cè)向地產(chǎn)的話，很難把握,。6 K2 T2 z( |1 f7 x7 z9 S

( n3 h9 j, m# \) a不過從另一個方面來說,，公司有100多萬貸款的話，會給所有人帶來緊迫感,，也甚至對工廠有很大促進作用,；相反，買汽車買設(shè)備,，本身都是貶值物品，并且資金寬裕的話也有可能帶來浪費,。
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如果你是這個公司的老板,，你會如何決策呢？
作者: 憨老馬    時間: 2008-3-11 13:26
地皮只會越來越貴,，買車一下地就貶值了,。買地皮好,，說不定其增值的速度比銀行利息還來得快。
作者: nahyo    時間: 2008-3-11 13:31
買地皮會有100多萬貸款,，按照公司能力,，至少要有5－6年還貸期，在這個期間流動資金會少的可憐,，任何一個經(jīng)營上的問題都會給公司帶來致命打擊,。
' ]9 P* @: ^6 T+ ]: D到時候就不是機械公司了，而變成炒地皮的了,。: Y4 w0 ], W1 A9 E: `. t

7 U9 d+ f( \" y2 G[ 本帖最后由 nahyo 于 2008-3-11 13:34 編輯 ]
作者: 李海飛    時間: 2008-3-11 13:41
請說一說您們那里的土地的使用政策．我們這里的老板都是圈地后再把部份地租出去的．
作者: 憨老馬    時間: 2008-3-11 13:43
那就要量力而為啦,，不過5－6年的還貸期不算長啊，如果現(xiàn)在不下決心,，永遠買不到地皮的,。
作者: 老鷹    時間: 2008-3-11 14:20
一般沒有看到買地吃虧的。但如果融資困難的話,，還是集中發(fā)展公司,，開發(fā)好產(chǎn)品，不要搞地產(chǎn)投資了,。這條路比較保險,。公司發(fā)展好，以后投資地產(chǎn)還有機會的,。
作者: 牛二    時間: 2008-3-11 14:52
搞地皮來錢快多了,，實業(yè)來錢太慢了。
作者: 國際化    時間: 2008-3-11 18:09
搞地皮吧,，有很多 公司都是這么做的,，幾十畝的土地房子設(shè)備只占了一點。設(shè)備先將就一下,。
作者: nahyo    時間: 2008-3-12 08:22
現(xiàn)在看樣子先和賣主保持接觸,。他的地是大隊里拆遷得的，有3畝6分,。去年大隊里搞工業(yè)開發(fā)區(qū),，摧著他把房子豎了起來，大概有1600多平米,，出租租金75元/平米/年,。暫時沒辦房產(chǎn)證。如果買下來的話,，倒希望直接用我們公司的名字去領(lǐng)房產(chǎn)證,，可以少一筆過戶費。
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現(xiàn)在蘇州開搞地鐵了,，無錫卻沒音訊,。前兩年有過規(guī)劃,，那片廠房正好在1號線的頭上，如果無錫真的能在2012年通地鐵的話,，倒是很超值的房子,。
作者: 憨老馬    時間: 2008-3-12 08:28
去查一下規(guī)劃，如果真是這樣,，值得投資,。
作者: 湖北人    時間: 2008-3-12 08:41
能否考慮以租帶買,雖然國家政策不允許,但很多地方都是這樣操作的.
作者: 李海飛    時間: 2008-3-12 15:02
原帖由 nahyo 于 2008-3-12 08:22 發(fā)表
3 `. T& B5 K2 o+ v8 p# k2 @現(xiàn)在看樣子先和賣主保持接觸。他的地是大隊里拆遷得的,，有3畝6分,。去年大隊里搞工業(yè)開發(fā)區(qū)，摧著他把房子豎了起來,，大概有1600多平米,，出租租金75元/平米/年。暫時沒辦房產(chǎn)證,。如果買下來的話,，倒希望直接用我們公司 ...

  L) H' _. e7 r. W4 u: I6 r那您還猶豫什么？
作者: 氣壓機    時間: 2008-3-12 19:31
先發(fā)展公司.
4 d: ^( k- U* i設(shè)備雖然貶值,但是卻能為您帶來效益.只有有效益,才會有別的,如果公司沒有良好的發(fā)展,那你現(xiàn)在買地,早晚也得在賣給人家,況且,土地每年的使用金也是很高的.并且,現(xiàn)在來看,土地并不能為您帶來效益.出租廠房的人其實最無奈,因為根本沒有多少利潤.沒有土地使用證的土地是不能買的,尤其是農(nóng)村集體的.一點也不保險,因為現(xiàn)在辦理工業(yè)用地村級政府根本沒有發(fā)言權(quán).) C' y* K' U- H! P
打個比方,你家孩子馬上要到清華大學(xué)學(xué)習,可是你手中的錢,買房和供孩子念書只夠其一,您是選擇買房還是選擇供孩子學(xué)習?2 S/ n! g: |2 s& @' _5 W0 @1 q
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[ 本帖最后由 毛驢拉磨 于 2008-3-12 19:34 編輯 ]
作者: 亮劍    時間: 2008-3-12 20:44
關(guān)鍵是需要落實你說的買地是否確定能夠辦土地證,！沒有土地證的地不是地——屬于計劃外生育的“孩子”罷了,。而且，買地是什么時候都可以辦的事情,，好像和你的搬遷沒有直接的必然的聯(lián)系,。千萬不要被錢累死。
作者: 深南大道    時間: 2008-3-12 21:08
強烈建議勒緊褲腰帶搞生產(chǎn),！& ^$ t' F! i- `- l+ e; T, X
當年華為投資深圳,，房地產(chǎn)搞得火熱的時候
/ c/ t! \7 j4 [* B愣是沒投一分錢進去，倒是聯(lián)想( ?* |6 ?( X! S+ w8 m
投了不少進去,，看現(xiàn)在的發(fā)展
) }- k" f1 b7 n- w' [: t華為也算民族產(chǎn)業(yè)的一面旗幟吧,。$ T- F1 I8 m* `5 |# E# G
搞實業(yè)，永遠都不會貶值
3 r' T' Q- R( }& T房地產(chǎn),，泡沫太多,。
作者: 憨老馬    時間: 2008-3-13 08:00
各位：
& Q# q( X7 ^3 v% N$ \! U0 O我認為現(xiàn)在建議樓主買地皮還是對的，因為他這個操作,，與純粹的投資地產(chǎn)不同,，屬于企業(yè)的固定資產(chǎn)投資策略。即使以后地皮升值,，樓主也不是靠倒地皮過活的,，倒是以后大吉利市地講句，萬一企業(yè)經(jīng)營不好了，那時把地皮賣了,，還可以禰補一點損失。在正常的經(jīng)營環(huán)境之下,，現(xiàn)在投資了地皮和廠房建筑,，以后就省卻了大筆的租金支出。但是如果現(xiàn)在不投資地皮和廠房,，買了車子,、租用廠房的話，一個車子逐年貶值,，二來廠租逐年看長,，那才是不劃算呢！; Y( U0 D. l1 p6 d. R8 h
重點的是：他不是投資地產(chǎn),。
作者: 心結(jié)    時間: 2008-3-14 14:58
嗯,，還是買好，我們的老板也打算花幾千萬搞塊地,，主要是要打算長久的經(jīng)營下去,。。
作者: nahyo    時間: 2008-3-14 15:39
標題: 還是要謹慎呀
今天遇到一個鮮活的例子：% w& w$ Z, Q( \3 i
某標準件廠在無錫錫澄高速出口附近買了一塊地,，然后和親戚一起合資建造了2600平米的標準廠房2棟,，600平米普通二層建筑1棟，在建的多層建筑一棟,。
- v2 X3 N/ D1 i! [# o1 `, b2 E他出于自己生產(chǎn)需要,，使用了600平米的二層樓1棟，他親戚使用了標準廠房一棟,。
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( `; `. A5 ?/ h& |他面臨的問題是：5 d) X3 V% F: B! M+ s3 B
1,，因為沒有后臺背景，土地證房產(chǎn)證遲遲辦不下來,；' f6 g" T4 J, |1 O- y4 ^1 l
2,，所有房產(chǎn)只配套了200KVA的風房，也就是說2600的標準廠房只能使用不到100KVA（還不考慮那棟將來可能作為旅館的多層建筑）,，明顯不足,。
8 {: i# f5 E! ^; ~$ L% J
6 I# M; Q2 U( R8 L, e因此，他的房產(chǎn)就算低于市場價格,，也很難租出去,。（沒房產(chǎn)證就無法通過稅務(wù)登記，100KVA僅夠普通機械加工,。）
作者: 李海飛    時間: 2008-3-14 15:55
這就有必要搞清那邊的土地的使用政策.天時,地利,人和中的地利便是這個意思.
作者: 憨老馬    時間: 2008-3-14 16:13
原帖由 李海飛 于 2008-3-14 15:55 發(fā)表
. ?- [4 p$ [" X( x6 t( f這就有必要搞清那邊的土地的使用政策.天時,地利,人和中的地利便是這個意思.

# Y7 M! h2 N( }3 v8 z; B這個很重要,，至于樓上說的電力問題，以后還是有可能增容的。關(guān)鍵是有沒有土地使用證和房產(chǎn)證,。不過現(xiàn)在還很多地方操作不規(guī)范,，象我們這里，十多年了,，由于歷史原因,，也是沒有房產(chǎn)證的，自用絕對沒問題,，出租也沒事,，只是不能買賣而已。
作者: nahyo    時間: 2008-3-14 17:10
現(xiàn)在可能手續(xù)不全沒關(guān)系,，但將來估計不行,。買進土地卻不能賣出的話，還是買設(shè)備算了,。本來資金就不夠,，卷到土地上的話經(jīng)營有風險。
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; f" c6 s5 j6 h[ 本帖最后由 nahyo 于 2008-3-14 17:11 編輯 ]
作者: 亮劍    時間: 2008-3-14 19:32
原帖由 nahyo 于 2008-3-14 17:10 發(fā)表 7 }4 [: p, D8 t: T8 g. @
現(xiàn)在可能手續(xù)不全沒關(guān)系,，但將來估計不行,。買進土地卻不能賣出的話，還是買設(shè)備算了,。本來資金就不夠,，卷到土地上的話經(jīng)營有風險。

( F( |# o( J8 X- i實際上在就是我的觀點：“關(guān)鍵是需要落實你說的買地是否確定能夠辦土地證,！沒有土地證的地不是地——屬于計劃外生育的“孩子”罷了,。而且，買地是什么時候都可以辦的事情,，好像和你的搬遷沒有直接的必然的聯(lián)系,。千萬不要被錢累死�,！�,。但是說不定買地發(fā)財，但是你沒有買,，那個時候不要怪別人�,。￡P(guān)鍵還是資金
作者: nahyo    時間: 2008-3-16 09:13
后悔這種事情早就免疫了,。說發(fā)財,，四年前在無錫梅村已經(jīng)定了2畝地，定金都付了,，國土證1年內(nèi)肯定能下來,。因為家族反對，后來還“托關(guān)系”把地退了，把定金收回來,。
1 L1 F# ^$ o7 r這2畝地,，4年升值早超過100萬了�,？蓱z我們家現(xiàn)在還窮得勒緊褲腰帶,。
作者: donglei2009    時間: 2010-3-24 16:07
我的建議是地皮暫時不買~~~暫時還是組地皮~~掙到錢了~~去加拿大做滿三年移民監(jiān)~~~然后移民加拿大~~安享晚年``
作者: 五年規(guī)劃    時間: 2010-3-24 21:08
買地，這個階段車夠用就好
作者: 老徐    時間: 2010-3-25 16:41
設(shè)備什么時候都能添,，土地這事錯過機會就沒了，而且,，目前來看,，經(jīng)濟形勢還不是很明朗，一些出口數(shù)據(jù)的增長,，也只是歐美國家補倉而已,，目前來看，制造業(yè)流動資金在短期內(nèi)涌向稀缺性資源的趨勢逐漸明顯,，土地和房產(chǎn)已經(jīng)成為資產(chǎn)保值的有效手段之一



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