房地產(chǎn)現(xiàn)在是死的---關(guān)心房市必看的分析

藍(lán)色童話

時(shí)寒冰：房地產(chǎn)現(xiàn)在是死的
——答觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)問

    任何一種商品，當(dāng)它偏離購買力太遠(yuǎn)的時(shí)候，它都會(huì)調(diào)整,，這個(gè)根本不是政府能救得了的,。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)編者按：全球金融危機(jī),，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整至今,，地方政府群起救市。政府是在救房市還是在救經(jīng)濟(jì),？目前的房市政府能救暖嗎,？房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫至今是否已經(jīng)擠干,？就這些問題，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)采訪了房地產(chǎn)評(píng)論專家時(shí)寒冰先生,。以下為采訪實(shí)錄,。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整至今，您認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)中還有多少泡沫,？房價(jià)調(diào)整到什么水平,，才是理性回歸？

　　時(shí)寒冰：我不知道泡沫有多少,，但我知道這個(gè)調(diào)整只是個(gè)開始，才剛剛開始,，還遠(yuǎn)著呢,。我覺得至少在三年以內(nèi)不能說調(diào)整結(jié)束吧，要調(diào)整三年以上,，這個(gè)過程就是在擠泡沫,。房價(jià)調(diào)整到生活水平至少中等偏上的老百姓可以買得起房子的時(shí)候才是理性的回歸。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：現(xiàn)在中央政府和很多地方政府都在進(jìn)行救市,，您怎么看待,？

　　時(shí)寒冰：我覺得房地產(chǎn)救市現(xiàn)在根本就是救不了，因?yàn)榉績r(jià)已經(jīng)超出人們實(shí)際收入太遠(yuǎn)了,；任何一種商品,，當(dāng)它偏離購買力太遠(yuǎn)的時(shí)候，就會(huì)調(diào)整,，這個(gè)根本不是政府能救得了的,。而且政府所采取的一些救市措施是非常不恰當(dāng)?shù)模热缯f政府收購開發(fā)商的商品房,，我覺得這是胡作非為,，是胡來的，因?yàn)楸Ｕ闲宰》繎?yīng)該由政府自己來建,，而不是掏高價(jià)買開發(fā)商的,。政府這種濫用公權(quán)、濫用財(cái)政資金的行為,，實(shí)際上是在維持高房價(jià),，是在維護(hù)開發(fā)商的暴利，根本就不是幫助老百姓解決住房問題,。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：有很多人說中央政府在救經(jīng)濟(jì),，而地方政府是在救房地產(chǎn)，您覺得呢,？

　　時(shí)寒冰：在當(dāng)下救房地產(chǎn),，不僅不是救經(jīng)濟(jì),，而且是在毀壞經(jīng)濟(jì)。中國的經(jīng)濟(jì)為什么不好呢,，它的根源在于內(nèi)需不暢,，內(nèi)需不足。內(nèi)需又為什么萎靡不振呢,？它的根源是在于人們的實(shí)際收入太少,，商品供應(yīng)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于民眾的實(shí)際收入，這樣就無法形成一個(gè)內(nèi)需市場,。而且在這個(gè)過程中,，房地產(chǎn)扮演了一個(gè)非常不好的角色，比如說一套房子本來值20萬,，最后卻賣40萬,、50萬，甚至80萬,，價(jià)格很高,。而每一套房子高出的部分，就把相對(duì)應(yīng)的消費(fèi)能力給吞噬掉了,，房價(jià)越高,，老百姓的購買力被吞噬得越多，所以說,，房價(jià)下跌,，跌得越多，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越有好處,，它對(duì)激活內(nèi)需,、促進(jìn)內(nèi)需，是非常有好處的,。

　　中央政府根本不會(huì)去救房價(jià),，因?yàn)橹醒牒芮宄績r(jià)太高,，它吞食了很大的購買力,，導(dǎo)致內(nèi)需不振，中央是支持房價(jià)跌的,，因?yàn)橹醒胍恢痹诩哟蠼?jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng),，目標(biāo)很明確，通過保證經(jīng)濟(jì)適用房來抑制房價(jià),，促進(jìn)房價(jià)下跌,。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：房價(jià)下降本身對(duì)房地產(chǎn)有什么好處呢？

　　時(shí)寒冰：對(duì)房地產(chǎn)肯定有好處呀,，房價(jià)跌到與老百姓購買力相對(duì)應(yīng)的時(shí)候,，成交量就上去了,。不像現(xiàn)在這樣，根本賣不動(dòng)房子,，至少會(huì)比現(xiàn)在要好,，它活了，這個(gè)行業(yè)活起來了,，現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)是死的,，因?yàn)檫@個(gè)房價(jià)太高了，老百姓買不起,。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：如何防止地方政府保房地產(chǎn)的救市措施,？這種對(duì)房地產(chǎn)保護(hù)性的救市措施對(duì)房地產(chǎn)本身有什么弊端？

　　時(shí)寒冰：首先,，地方政府為什么要保護(hù)房地產(chǎn)呢,？因?yàn)榈胤秸闹饕杖胧莵碓从诜康禺a(chǎn)。雖然現(xiàn)在財(cái)權(quán)向中央高度集中,，但相對(duì)應(yīng)的事權(quán)中央并沒有拿走，也就是說事權(quán)還在地方政府那里,。地方政府缺少相應(yīng)的資金,，在這種情況下，我覺得需要對(duì)稅收分配機(jī)制進(jìn)行改革,，向地方政府傾斜,，做到地方政府不需要靠賣地也能夠維持正常的運(yùn)轉(zhuǎn)。其次建立相應(yīng)的懲罰機(jī)制,，對(duì)于那些為了一小部分人的利益,，濫用公權(quán)力，濫用財(cái)政資金救房價(jià)的地方政府官員進(jìn)行嚴(yán)厲查處,。我覺得這兩種方式就可能阻止地方政府肆意救市的行為,。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：降息等救市措施對(duì)房地產(chǎn)有什么影響？人民幣急速貶值呢,？

　　時(shí)寒冰：房地產(chǎn)銷售萎縮的根本原因在于老百姓買不起房,，這不是簡單的降息就能解決的問題，房價(jià)偏離購買力太遠(yuǎn)了,，不是貨幣政策能解決的問題,。

　　人民幣升值的時(shí)候，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)漲,，當(dāng)人民幣貶值的時(shí)候,，房地產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)來說就會(huì)往下跌，因而,，人民幣貶值對(duì)房地產(chǎn)是一個(gè)利空因素,，它會(huì)促使房價(jià)下跌,。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：目前房地產(chǎn)行業(yè)信貸的風(fēng)險(xiǎn)有多大？美國的次貸危機(jī)給中國房地產(chǎn)的啟示是什么,？

　　時(shí)寒冰：房價(jià)跌對(duì)這個(gè)房地產(chǎn)信貸影響不是很大,，對(duì)銀行來說，影響不是很大,，為什么這么說呢,，通過央行公布的數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款占銀行貸款總額的6%,，居民貸款占11%,，兩個(gè)加起來占17%，這是一塊,。另一塊呢,，很多人買房子大部分都是在2007年以前，真正風(fēng)險(xiǎn)比較大的是在2007年買房的人,，他們的風(fēng)險(xiǎn)比較大,，但在這個(gè)期間買房的人，在總貸款中占的比例是非常少的,，也就是說,，房價(jià)一直在往下調(diào)整，對(duì)這個(gè)沒什么大的影響,。另外,，可以看香港的情況，香港的房價(jià)在亞洲金融危機(jī)以后,，最多的跌了70%還多,，但是香港的壞賬率也不是太高，我印象中只有百分之一點(diǎn)多,，非常低,。這一點(diǎn)值得深思。

　　美國次貸危機(jī)的啟迪是,，不要讓房價(jià)脫離民眾的實(shí)際購買力太遠(yuǎn),，因?yàn)樵谂菽珖?yán)重的情況下，一旦破滅就會(huì)導(dǎo)致非常嚴(yán)重的后果,。泡沫越小,，它破滅后所產(chǎn)生的負(fù)作用越小。所以說,，一定要刺激房價(jià)的理性回歸,，回歸到比較合理的價(jià)位，就不會(huì)出現(xiàn)美國那種崩盤的情況。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：在房地產(chǎn)與金融行業(yè),，尤其是與商業(yè)銀行的聯(lián)系中,，您認(rèn)為存在什么危險(xiǎn)？

　　時(shí)寒冰：我覺得問題不是很大,，剛才已經(jīng)說了,，房地產(chǎn)開發(fā)貸款只占貸款總額的6%，影響很小,。對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)很小,，會(huì)對(duì)其短期利潤有影響，長期來說沒什么大的影響,。

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